要闻：制定物业管理服务方案的主要内容

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制定物业管理服务方案的主要内容





在早期介人的同时，就应着手制定物业管理方案。由于这时物业服务企业还没有到位，物业管理方案的制订由房地产开发企业完成。房地产企业也可聘请物业服务企业为其代做物业管理方案。作为物业服务企业，如果有能力提供这种服务，疑会增加接受物业管理委托的机会。


物业管理方案包括以下主要内容：





1、确定管理档次。


根据物业类型、功能，规划物业消费水平，确定物业管理的档次。物业管理的档次必须与物业本身的档次相匹配，体现物业的消费水平，管理薄弱和管理超常都是一种浪费。一幢设施先进的高档楼宇，如果没有完善的管理，楼宇的功能则不能充分发挥作用，而且维修跟不上，会使设备过早老化失去使用功能。一幢档次较低的楼字，管理档次很高也没有际意义。因为购买低档房屋的人多为中低收入者，物业管理的档次高，费用也高，中低收入者法承受。





2、确定服务标准。


不同类型、功能和档次的物业，需要提供的物业管理服务项目及服务质量是有较大差别的。如普通居民住宅小区可能只需要一些比较基本的管理和服务内容，如自行车存放、代订报刊、代送牛奶等。其他服务如清洁、绿化及维修等工作要求也相对低些，收费也较低廉。而高楼大厦则需要提供高水平的专业化服务，如设立总服务台，行李搬运服务，订票、租车服务，外墙定期清洁，24小时保安巡逻，设置来访对讲机，假日装饰，洗衣熨衣等各项服务，收费也相应较高。





3、财务收支预算。


依据的有关规定，根据物业管理服务的标准，进行费用的测算，确定各项目的收费标准及支出预算。每年收入总额包括管理费收入、多种经营收入和其他收入等。支出总额即每年物业管理所需的经费总额，包括管理、服务人员的工资与福利费、办公费、修缮费各项服务支出、税费、保险及预留费用等。








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